O IVA a 6% na construção: tudo o que precisa de saber em 2026

04/02/2026

Se está a planear construir a sua casa em 2026, há uma boa notícia: a taxa de IVA reduzida de 6% na construção de habitação já está em vigor. Esta medida, que entrou em vigor no início de 2026, representa uma poupança significativa face à taxa normal de 23%. Mas atenção: existem regras e condições específicas que precisa de conhecer para beneficiar desta vantagem fiscal.

O que é o IVA a 6% na construção?

A taxa reduzida de IVA a 6% aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação. Em vez de pagar 23% de IVA sobre os custos de construção, paga apenas 6% — uma diferença de 17 pontos percentuais que pode representar dezenas de milhares de euros de poupança.

Quem pode beneficiar?

A taxa reduzida de 6% aplica-se a:

• Construção de habitação própria e permanente, até ao valor máximo de 648.022 euros
• Arrendamento habitacional, com rendas até 2.300 euros mensais
• Venda para habitação própria e permanente do adquirente, desde que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses após a licença de utilização

Qual o limite de valor?

O IVA a 6% aplica-se a casas com valor até 648.022 euros. Se ultrapassar este valor, o construtor terá de regularizar a diferença do imposto — ou seja, pagar os 17% que ficaram por liquidar (diferença entre 23% e 6%).

Prazos e condições importantes

A medida é temporária e aplica-se a:

• Operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029
• Exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026
• Regime válido até 2029, podendo ser reavaliado

Autoconstrução: como funciona a restituição?

Se está a construir a sua própria casa (autoconstrução), pode beneficiar da restituição parcial do IVA. A Autoridade Tributária devolve a diferença entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6%.

Para isso, deve apresentar o pedido de restituição à AT no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. A devolução deve ocorrer no prazo de 150 dias após a receção do pedido.

O que acontece se não cumprir os requisitos?

Se beneficiou do IVA a 6% durante a construção, mas no final a casa não se destina a habitação própria e permanente, ou ultrapassa o valor limite, terá de regularizar a diferença do imposto. Ou seja, pagar os 17% que ficaram por liquidar.

Quanto pode poupar na prática?

Vejamos um exemplo concreto: numa construção de 200.000 euros em custos de empreitada:

• IVA a 23%: 46.000 euros
• IVA a 6%: 12.000 euros
• Poupança: 34.000 euros

Esta poupança pode fazer a diferença no orçamento total da sua construção, permitindo investir em melhores acabamentos ou materiais de qualidade superior.

Conclusão

O IVA a 6% na construção é uma oportunidade real para quem quer construir casa em Portugal. Se cumprir os requisitos — habitação própria e permanente, valor até 648 mil euros, e prazos definidos — pode poupar milhares de euros. A medida está em vigor até 2029, por isso este é o momento certo para avançar com o seu projeto.

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